Was ein Verkehrswertgutachten ist
Eine Online-Marktpreiseinschätzung kann einen ersten Orientierungswert liefern, basierend auf statistischen Algorithmen und Vergleichsdaten. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB berücksichtigt dagegen die konkrete Immobilie mit ihren rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften – einschließlich Bausubstanz und Lasten im Grundbuch – und ermittelt den Wert nach den in der ImmoWertV anerkannten Bewertungsverfahren. Die Bewertung erfolgt durch Apollo König im Rahmen seiner DEKRA-Personenzertifizierung D1Plus, soweit der jeweilige Bewertungsgegenstand vom Zertifizierungsumfang erfasst ist; das Objekt wird dafür intensiv vor Ort geprüft. Das Ergebnis ist ein nachvollziehbar dokumentiertes Verkehrswertgutachten.
Wann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll oder erforderlich sein kann
Eine einfache Schätzung reicht bei rechtlichen oder behördlichen Belangen häufig nicht aus. Ein Verkehrswertgutachten kann insbesondere in folgenden Situationen erforderlich oder sinnvoll sein:
Ausführlich zu den beiden häufigsten Anlässen: Immobilienbewertung bei Erbschaft und Immobilienbewertung bei Scheidung.
Bewertungsverfahren
Nach der Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV) kommen drei standardisierte Verfahren zum Einsatz:
- Vergleichswertverfahren – insbesondere, wenn geeignete Vergleichsdaten vorliegen, anhand tatsächlich erzielter Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien
- Sachwertverfahren – häufig bei eigengenutzten Immobilien, wenn Sachsubstanz und Herstellungskosten für die Wertermittlung besonders aussagekräftig sind, anhand Wiederaufbaukosten und Bodenwert
- Ertragswertverfahren – insbesondere bei Immobilien, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht, anhand nachhaltig erzielbarer Mieterträge
Welches Verfahren im konkreten Bewertungsfall geeignet ist, richtet sich nach Art des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und der verfügbaren Datenlage.
Ablauf
- Vorbereitung – Einreichung und Prüfung der Objektunterlagen
- Ortstermin – Besichtigung von Zustand, Ausstattung und eventuellen Mängeln (ca. 30–90 Minuten)
- Analyse & Berechnung – Wertermittlung nach gesetzlich normierten Verfahren unter Einbeziehung von Bodenrichtwerten und Marktdaten
- Übergabe – schriftliches, ausführliches Gutachten (ab ca. 30 Seiten)
Benötigte Unterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Bauzeichnungen bzw. Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung
- Nachweise über größere Modernisierungen der letzten Jahre
Kosten
Die Vergütung richtet sich nach Umfang, Art und Komplexität der Bewertung und wird vor Beauftragung transparent abgestimmt. Die Berechnungsgrundlage ist dabei unabhängig vom Ergebnis der Bewertung, sodass der Ersteller kein Eigeninteresse am finalen Verkehrswert hat. Bei Besonderheiten der Beauftragung, etwa durch gerichtliche Betreuer oder Nachlassverwalter, erstellen wir ein Einzelangebot.
Gültigkeit
Ein Verkehrswertgutachten bezieht sich immer auf einen bestimmten Stichtag. In stabilen Marktphasen kann der ermittelte Wert 1 bis 2 Jahre als Orientierung dienen; in dynamischen Märkten oder nach gravierenden Änderungen am Objekt – etwa einer neuen Heizung oder einem Wasserschaden – kann er bereits nach wenigen Monaten überholt sein.
Häufige Fragen
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ermittelt den Wert einer Immobilie nach den in der ImmoWertV anerkannten Bewertungsverfahren. Es wird von einem zertifizierten Sachverständigen erstellt und ist deutlich umfangreicher und nachvollziehbarer dokumentiert als eine Online-Marktpreiseinschätzung.
Wann kann ein Verkehrswertgutachten sinnvoll oder erforderlich sein?
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kann unter anderem bei Erbstreitigkeiten oder zur Vorlage beim Finanzamt (Erbschaftssteuer), bei Scheidungsverfahren zur Ermittlung des Zugewinnausgleichs, bei gerichtlichen Auseinandersetzungen wie Zwangsversteigerungen sowie bei Betreuungsverfahren sinnvoll oder erforderlich sein.
Welches Bewertungsverfahren wird angewendet?
Nach der ImmoWertV stehen drei Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, insbesondere wenn geeignete Vergleichsdaten vorliegen, das Sachwertverfahren, häufig bei eigengenutzten Immobilien, sowie das Ertragswertverfahren, insbesondere wenn die Ertragserzielung im Vordergrund steht. Welches Verfahren im konkreten Bewertungsfall geeignet ist, richtet sich nach Art des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und der verfügbaren Datenlage.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Die Vergütung richtet sich nach Umfang, Art und Komplexität der Bewertung und wird vor Beauftragung transparent abgestimmt. Die Berechnungsgrundlage ist dabei unabhängig vom Ergebnis der Bewertung.
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Es gibt kein festes Ablaufdatum, da sich ein Gutachten auf einen bestimmten Stichtag bezieht. In stabilen Marktphasen kann der Wert 1 bis 2 Jahre als Orientierung dienen, in dynamischen Märkten oder nach gravierenden Änderungen am Objekt auch deutlich kürzer.