Typische Anlässe
Je nach Anlass empfiehlt sich eine eigene Herangehensweise. Die häufigsten Fälle haben wir auf eigenen Seiten ausführlich beschrieben:
Gutachtenkategorien
Die Gutachten werden nach den jeweils einschlägigen gesetzlichen und fachlichen Bewertungsgrundlagen erstellt und bilden die Grundlage gerichtlicher, steuerlicher und vertraglicher Entscheidungen. Für die Bestandsaufnahme setzen wir bei Bedarf auch Flugdrohnen ein.
Bewertungsverfahren
Nach der Immobilienwertermittlungsordnung (ImmoWertV) kommen drei standardisierte Verfahren zum Einsatz:
- Vergleichswertverfahren – insbesondere, wenn geeignete Vergleichsdaten vorliegen, anhand tatsächlich erzielter Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien
- Sachwertverfahren – häufig bei eigengenutzten Immobilien, wenn Sachsubstanz und Herstellungskosten für die Wertermittlung besonders aussagekräftig sind, anhand Wiederaufbaukosten und Bodenwert
- Ertragswertverfahren – insbesondere bei Immobilien, bei denen die Ertragserzielung im Vordergrund steht, anhand nachhaltig erzielbarer Mieterträge
Welches Verfahren im konkreten Bewertungsfall geeignet ist, richtet sich nach Art des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und der verfügbaren Datenlage.
Wie der Bewertungsprozess abläuft
- Vorbereitung – Einreichung und Prüfung der Objektunterlagen
- Ortstermin – Besichtigung von Zustand, Ausstattung und eventuellen Mängeln (ca. 30–90 Minuten)
- Analyse & Berechnung – Wertermittlung nach gesetzlich normierten Verfahren unter Einbeziehung von Bodenrichtwerten und Marktdaten
- Übergabe – verständlich aufbereitetes Gutachten
Benötigte Unterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Bauzeichnungen bzw. Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung und die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung
- Nachweise über größere Modernisierungen der letzten Jahre
Kosten
Die Vergütung richtet sich nach Umfang, Art und Komplexität der Bewertung und wird vor Beauftragung transparent abgestimmt. Die Berechnungsgrundlage ist dabei unabhängig vom Ergebnis der Bewertung, sodass der Ersteller kein Eigeninteresse am finalen Verkehrswert hat. Bei Immobilien, die aus der Norm fallen, oder bei Besonderheiten der Beauftragung (etwa gerichtliche Betreuer, Nachlassverwalter) erstellen wir ein Einzelangebot.
Bauschadenbeurteilung
Die Bauschadenbeurteilung erfolgt durch Apollo König, DEKRA-zertifizierter „Bauschadenbeurteiler in der Immobilienbewertung" – keine Baugutachter. Wir bewerten Schäden, die bei einer Objektbesichtigung ohne Bauteilöffnung erkennbar sind, und rechnen die Kosten ihrer Beseitigung sachverständig in den Verkehrswert ein. Rohbauschäden oder nicht DIN-konforme Bauteile gehören nicht zu unserem Aufgabengebiet. Eine reine Bauschadenbeurteilung ohne Immobilienbewertung bieten wir nicht an – die Schadensbemessung ist stets Teil der Bewertung.
Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen einer Online-Bewertung und einem Gutachten?
Eine Online-Marktpreiseinschätzung kann einen ersten Orientierungswert liefern. Ein Verkehrswertgutachten berücksichtigt dagegen die konkrete Immobilie, ihre rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften sowie die anerkannten Bewertungsverfahren und dokumentiert die Wertermittlung nachvollziehbar.
Welche Dokumente werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
In der Regel werden ein aktueller Grundbuchauszug, Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnung, ein Energieausweis sowie bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und die letzten drei Eigentümerversammlungsprotokolle benötigt. Nachweise über größere Modernisierungen helfen zusätzlich.
Welches Bewertungsverfahren wird angewendet?
Nach der ImmoWertV stehen drei Verfahren zur Verfügung: das Vergleichswertverfahren, insbesondere wenn geeignete Vergleichsdaten vorliegen, das Sachwertverfahren, häufig bei eigengenutzten Immobilien, sowie das Ertragswertverfahren, insbesondere wenn die Ertragserzielung im Vordergrund steht. Welches Verfahren im konkreten Bewertungsfall geeignet ist, richtet sich nach Art des Bewertungsobjekts, den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs und der verfügbaren Datenlage.
Wie läuft der Bewertungsprozess ab?
Der Prozess gliedert sich in vier Schritte: Einreichung und Prüfung der Objektunterlagen, ein Ortstermin von etwa 30 bis 90 Minuten, die Analyse und Berechnung des Wertes sowie die Übergabe des fertigen Gutachtens.
Was kostet eine Immobilienbewertung?
Die Vergütung richtet sich nach Umfang, Art und Komplexität der Bewertung und wird vor Beauftragung transparent abgestimmt. Die Berechnungsgrundlage ist dabei unabhängig vom Ergebnis der Bewertung. Bei Besonderheiten der Beauftragung, etwa durch gerichtliche Betreuer oder Nachlassverwalter, kann ein Einzelangebot erforderlich sein.
Wie lange ist ein Wertgutachten gültig?
Es gibt kein festes Ablaufdatum, da sich ein Gutachten auf einen bestimmten Stichtag bezieht. In stabilen Marktphasen kann der Wert 1 bis 2 Jahre als Orientierung dienen, in dynamischen Märkten oder nach gravierenden Änderungen am Objekt auch deutlich kürzer.
Können wir eine reine Bauschadenbeurteilung beauftragen?
Nein. Die Bauschadenbeurteilung muss Teil einer Immobilienbewertung sein und kann nicht als eigenständiges Gutachten beauftragt werden.